Tres capacidades que llevan una década operando por separado —un fondo de arrendamiento de fincas, una dirección agronómica con más de 7.500 hectáreas transformadas y un parque de maquinaria cabalgante— se han unido en FMG Agro para hacerlo ahora en propiedad.
Dentro del grupo ya existían, por separado, todas las capacidades que exige un olivar en seto: el capital para arrendar, la agronomía para transformar, la maquinaria para recolectar. FMG Agro añade la última —comprar la tierra— y las ordena en una sola cadena.
Un fondo dedicado a arrendar fincas aptas a 25 años y transformarlas a olivar superintensivo. Cerrado en 2025 con 850 ha, hoy plantadas al 100%.
Olivenol Gestión, con Fernando de la Blanca al frente, dirige la transformación y la explotación: planificación, riego, sanidad, cosecha y control de costes.
Manuel López Morenas aporta el parque de maquinaria cabalgante: la labor crítica y más escasa del seto —recolección y poda— resuelta dentro de casa.
La pieza nueva. En vez de arrendar, adquirimos la finca: el activo tierra se queda en el vehículo y la plusvalía de la transformación es del proyecto, no del propietario.
Lo difícil del olivar en seto nunca fue plantar. Fue encontrar la tierra buena, transformarla bien y recolectarla a tiempo — y cada una de esas tres cosas lleva diez años funcionando dentro de este grupo.
Durante una década, cada socio ha hecho su parte para terceros: unos arrendaban y plantaban, otro dirigía la agronomía de miles de hectáreas ajenas, otro recolectaba con su maquinaria. El margen se repartía entre demasiadas manos y el activo se quedaba siempre en las de otro.
FMG Agro cierra el círculo: compramos la finca, la transformamos con nuestro propio equipo agronómico, la explotamos con nuestra maquinaria y ponemos dos de cada tres euros de la operación. El inversor entra en el mismo vehículo, con las mismas condiciones y sobre la misma tierra.
Red propia de propietarios en Andalucía, Extremadura y Alentejo. Ver fincas antes que el mercado.
Agua, suelo, clima, pendiente y encaje del marco. Si el agua o el suelo no dan, no se compra.
Vehículo por finca: la parte principal con recursos propios y deuda bancaria, el resto abierto a inversores en el equity.
Movimiento de tierras, riego, plantación y formación del seto bajo dirección facultativa propia.
Campaña dirigida, presupuesto cerrado y cuadro de mando mensual desde la primera hoja.
Recolección cabalgante propia, molturación en maquila y venta de AOVE a la almazara.
Cada operación se estructura en un vehículo propio de la finca. Una parte importante de la capitalización la ponemos nosotros: deuda bancaria negociada sobre el activo y recursos propios del grupo. La parte que abrimos a terceros —inversores privados y financiación participativa— entra en el equity de la sociedad propietaria de la finca, no como préstamo, y en las mismas condiciones que nosotros.
La proporción no es un detalle de estructura: es la garantía de alineación. Ninguna finca entra en cartera si el grupo no está dispuesto a poner en ella su propio dinero y a responder de la deuda.
El inversor suscribe participaciones de la sociedad propietaria de la finca. Sin capas intermedias.
El cupón del inversor se paga antes que cualquier retribución al promotor.
Plazo y ventana de salida fijados en la propia estructura de cada operación.
| Vehículo | SPV propietaria del 100% de la finca |
| Deuda bancaria | Hipoteca sobre el activo · plazo largo |
| Recursos propios del grupo | Aportación al equity de la SPV |
| Inversores privados y crowdfunding | Equity de la SPV · mismas condiciones |
| Gestión agronómica | Olivenol Gestión · contrato de dirección |
| Recolección y poda | Maquinaria cabalgante del grupo |
| Comercialización | AOVE a granel · almazara en maquila |
El riesgo de originación —las fincas descartadas también cuestan—, el riesgo de ejecución de la transformación y el coste de la estructura técnica permanente. El inversor entra cuando la finca ya está analizada, negociada y con la dirección agronómica comprometida.
No competimos en subastas ni en procesos abiertos. Por quiénes somos —una familia con ochenta años en el agroalimentario español y explotación propia de olivar en seto— y por la red de contactos que eso genera en el mundo del olivar, las oportunidades llegan antes de salir al mercado: corredores, almazaras, propietarios que quieren vender sin ruido y entidades con activos adjudicados.
De ahí la regla que ordena toda la cartera: solo entramos por debajo de precio de mercado. Ninguna finca pasa el filtro si su tasación no está, al menos, un 20–25% por encima del precio de compra. Ese descuento no es una aspiración de rentabilidad: es el colchón que protege el capital antes de plantar un solo olivo.
Operaciones off-market, sin proceso competitivo ni subasta. El vendedor busca discreción y plazo de cierre.
Tasación al menos un 20–25% por encima del precio de compra. Si no, la finca se descarta.
El cuello de botella no es encontrar fincas: es el capital disponible para cerrarlas a tiempo.
Porque el flujo de oportunidades supera lo que un balance familiar puede absorber. Abrir una parte del equity de cada finca a inversores privados y a financiación participativa nos permite diversificar en más operaciones en vez de concentrar todo en una, cerrar con la velocidad que exige una compra fuera de mercado y mantener el filtro de precio intacto en cada una de ellas. El inversor no financia nuestro riesgo: comparte nuestro descuento.
| Origen de las operaciones | Red propia del olivar · off-market |
| Filtro de precio | Tasación ≥ 20–25% sobre compra |
| Posición del inversor | Equity de la SPV de cada finca |
| Objetivo de la apertura a terceros | Diversificar y llegar a más operaciones |
No es una apuesta de tendencia: es una diferencia de costes estructural. El mismo litro de aceite cuesta 1,49 € en seto mecanizado y entre 2,51 € y 3,04 € en olivar tradicional. Con el precio del AOVE en cualquier punto de su rango histórico, el margen está en el mismo sitio.
| Concepto | Tradicional | Intensivo | Superintensivo |
|---|---|---|---|
| Árboles por hectárea | 80–120 | >200 | >1.850 |
| Aceituna · regadío | 3.000–5.000 kg | 10.000 kg | 12.000 kg |
| Aceite · regadío | 100–600 kg | 1.850 kg | 2.220 kg |
| Plena producción | >10 años | 7 años | 4 años |
| Coste por litro | 2,51–3,04 € | 1,84–2,19 € | 1,49 € |
| Mecanización | Baja · manual | Solo recolección | Integral |
| Superficie en España | 1.881.500 ha · 71% | 689.000 ha · 26% | 79.500 ha · 3% |
| Inversión ejecutada | 3.488 k€ |
| Superficie | 420 ha · 355 ha en producción |
| EBITDA 2022 | 1.148 k€ |
| ROI 2022 | 33 % |
| EBITDA 2023 | 3.346 k€ |
| ROI 2023 | 96 % |
España produce en torno al 44% del aceite de oliva del mundo y el precio internacional depende de su cosecha. La demanda crece con la población, la renta media y el interés por la alimentación saludable; la oferta está limitada a los climas mediterráneos y no puede ampliarse a voluntad. Hoy se consume la totalidad de la producción mundial.
A eso se añade el consumo de agua: 2.700–2.800 m³/ha, la mitad que los cítricos y una quinta parte que el arroz. En un sur con menos agua cada año, el olivar en seto es de los pocos cultivos que gana posiciones.
Comprar suelo, transformarlo, explotarlo y venderlo maduro con plusvalía: el inversor patrimonial lleva décadas haciendo exactamente eso con ladrillo. Una finca reconvertida a olivar superintensivo sigue la misma lógica, fase por fase — con un punto de entrada más barato respecto al valor final, menos fricción administrativa y una operativa mucho más mecanizada.
| Fase | Promoción inmobiliaria | Olivar superintensivo |
|---|---|---|
| 01 · Suelo | Ubicación, servicios, demanda y clasificación urbanística. Mercado muy eficiente: un 10% de descuento ya es una buena operación. | Agua, tipo de suelo, pendiente y clima. Cereal, pasto u olivar tradicional comprados a 20.000–25.000 €/ha, muy por debajo de su valor una vez en producción. |
| 02 · Transformación | Licencias, proyecto, constructora, plazos administrativos e incidencias. El calendario lo marca el ayuntamiento. | Movimiento de tierras, riego, replanteo, plantación de ~1.800 olivos/ha y empalado. Suelo ya agrícola: sin licencia urbanística y ejecutable en menos de un año. |
| 03 · Explotación | Alquiler: inquilinos, impagos, rotación, averías, mantenimiento y una estructura de gestión creciente con cada inmueble. | Coste de 2.000–2.200 €/ha·año frente a ~10.000 kg de aceituna. Beneficio en el entorno de 6.000–7.000 €/ha con un trabajador por cada 100 ha. |
| 04 · Venta | Salida fragmentada piso a piso: agencias, hipotecas, notarios y múltiples cierres. | Un solo activo, un solo comprador: 60.000–70.000 €/ha por una finca que le rinde ~10% anual desde el primer día. |
La curva es conocida y corta. La transformación física se completa en menos de un año; el segundo año la plantación ya da en torno a la mitad de la cosecha, el tercero cerca del 80% y el cuarto alcanza plena producción. A partir de ahí, una plantación bien diseñada se mantiene 30, 40 o incluso 50 años en explotación.
Tierras, riego, plantación y empalado.
Primera cosecha significativa.
Seto formado y mecanizable.
Plena producción · 30–50 años de vida útil.
La recolección es el otro salto de eficiencia: un solo operario cosecha cinco hectáreas al día —del orden de 50.000 kg de aceituna en una jornada—, lo que elimina la dependencia de cuadrillas que lastra al olivar tradicional.
Ni el ladrillo ni el campo están libres de riesgo. Donde el inmobiliario tiene impagos, vacancia, deterioro y litigios, el agro tiene heladas, plagas, meteorología adversa y menor cosecha. La diferencia está en las herramientas de mitigación, no en su ausencia.
Nuestros vehículos se constituyen expresamente para encajar en la deducción por inversión en empresas de nueva o reciente creación de los artículos 68.1 y 70 de la LIRPF. No es un extra que aparece a posteriori: es un requisito de diseño de la SPV, y se cumple al 100% en cada uno de los requisitos que dependen de la sociedad.
| Lo que exige el art. 68.1 LIRPF | Cómo lo cumple la SPV | Estado |
|---|---|---|
| Forma de S.A. o S.L. no admitida a negociación, durante todos los años de tenencia | Sociedad limitada de nueva constitución, propietaria del 100% de la finca y sin cotización | Cumple |
| Actividad económica real, con medios personales y materiales; no gestión de patrimonio | Explotación agrícola con personal contratado, dirección agronómica y maquinaria propia de recolección | Cumple |
| Fondos propios no superiores a 400.000 € al inicio del período impositivo | Constitución con capital mínimo y ampliación dentro del mismo ejercicio, conforme al criterio de la DGT | Cumple |
| Suscripción en la constitución o en ampliación dentro de los cinco años siguientes | El inversor entra en la ampliación de capital inicial del vehículo, en el ejercicio de su constitución | Cumple |
| La entidad no puede continuar una actividad ya ejercida bajo otra titularidad | SPV nueva por finca, sin actividad previa aportada ni traspasada | Cumple |
| Certificación anual del cumplimiento al inversor y Modelo 165 | Emitida por la sociedad y presentada en enero del ejercicio siguiente a la suscripción | Incluido |
La norma reparte los requisitos entre la sociedad y el contribuyente. Los primeros los garantizamos nosotros; los segundos dependen de su situación personal y conviene revisarlos con su asesor antes de suscribir.
| Importe suscrito | 100.000 € |
| Deducción en cuota IRPF (50%) | −50.000 € |
| Desembolso neto tras el IRPF | 50.000 € |
Sobre ese desembolso neto siguen corriendo el cupón preferente y la plusvalía de la venta de la finca: es la misma operación con la mitad del capital realmente expuesto. Por eso la TIR neta del inversor en Santa Rita se sitúa en el 26,5%.
Cada finca del grupo se gestiona sobre nuestra propia plataforma. Unifica clima, riego, fitosanidad, costes, mano de obra, cosecha y poda en un único entorno, y conecta el registro diario del campo con el cuadro de mando de la gerencia y del inversor.
La parte operativa vive en el móvil: doce flujos guiados paso a paso para que el equipo registre en campo lo que acaba de hacer, con selección de parcelas, fecha, observaciones, fotos y un resumen final antes de confirmar. Cada registro queda ligado a usuario, fecha y parcela.
Clima, estado de embalse, riesgos agronómicos y precios se incorporan solos y sitúan cada decisión en su marco real.
Sin hojas de cálculo sueltasToda la explotación ordenada en la misma jerarquía, con alertas por tipo y gravedad y notificaciones de seguimiento.
Alta visual de fincasEl histórico técnico, la trazabilidad y los informes de explotación no solo mejoran la campaña: hacen la finca más transparente y más fácil de vender el día de la desinversión.
Valor en la ventaEl equipo no es una sociedad creada para esta operación: son tres trayectorias con hectáreas plantadas, cosechas vendidas y balances cerrados detrás.
Ingeniero Técnico Agrícola por la Universidad de Extremadura, colegiado nº 465 en Jaén. En transformaciones agrícolas desde 2015 y especializado en olivar en seto.
Familia empresaria del agroalimentario español: grupo bodeguero fundado en 1943 en Fuente del Maestre, hoy presente en unos 75 países. En olivar superintensivo desde 2016.
Diseño del vehículo, negociación bancaria y captación de capital privado. 15 años estructurando financiación de activos reales.
| Finca | Localización | Año | Ha | Marco | Variedad | Situación |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Calderinhas | Elvas · Portugal | 2018 | 250 | 4 × 1,35 | Arbequina · Arbosana · Manzanillo | Implantada |
| Alagón del Río | Alagón del Río · Cáceres | 2024 | 200 | 4 × 1,35 | Arbequina · Manzanilla | En transformación |
| Lages | Campo Maior · Portugal | 2016 | 190 | 4,5 × 2 | Arbequina | Implantada |
| Vallearenoso | Alvarado · Badajoz | 2019 | 165 | 3,6 × 1,30 | Arbequina | Implantada |
| Cortijo Bajo | La Puebla de Cazalla · Sevilla | 2018 | 156 | 4 × 1,35 | Arbequina · Hojiblanco | Implantada |
| El Bohonal | Acedera · Badajoz | 2018 | 140 | 4 × 1,30 | Arbequina | Implantada |
| Cuba | Beja · Portugal | 2017 | 140 | 4 × 1,35 | Arbequina | Implantada |
| La Budiona | Madrigalejo · Cáceres | 2024 | 125 | 4 × 1,35 | Arbequina · Arbosana | Implantada |
| Caldeiras | Elvas · Portugal | 2021 | 110 | 4 × 1,50 | Arbosana | Implantada |
| La Risca | Talavera la Real · Badajoz | 2016 | 95 | 4 × 1,50 | Arbosana · Arbequina | Implantada |
| Y 5 actuaciones más | Extremadura y Portugal | 2017–24 | 361 | — | Arbequina · Sikitita · Manzanilla | Implantadas y en curso |
Tres fincas que ya han pasado nuestro filtro de agua, suelo y mecanización, todas ellas plantadas y sin CAPEX de transformación. En las tres la parte principal la pone el grupo —deuda bancaria avalada y recursos propios— y abre el tercio restante a inversores privados en plazas de 100.000 €.
Tanto si es usted propietario de una finca con agua y quiere venderla o transformarla, como si quiere entrar como inversor en el equity abierto de nuestras operaciones, la conversación empieza con los mismos números.